원룸 다세대주택 임대사업자, 날벼락…전월 세 주택, 세입자, 서민 주거 불안 커질듯

원룸 다세대주택 임대사업자, 날벼락…전월 세 주택, 세입자, 서민 주거 불안 커질듯

 

 

 

"文정부, 손바닥 뒤집듯 정책 뒤집어" / 아파트 이어 다세대 임대사업자 稅폭탄 / 결국 세입자 임대료 인상으로 이어져 / "인기 뚝 떨어진 집을 6개월 안에 어떻게 파나“ / 30만 임대사업자 벼랑끝 / "세금 혜택 내세워 권장하더니“ 임대사업자 제도 폐지 / 연말까지 58만가구 등록 말소 정책 신뢰 무너져 / 임대사업자 전월세주택 줄면서 서민 주거불안 커져 / 정부, 여당, 국민들 무시하며 부동산정책 폭주

 

문재인 정부는 2017년 전·월세 시장 안정화를 위해 등록임대사업자 제도를 도입하고 임대료 인상 5% 제한 등 의무를 부과하는 대신 △종부세 합산배제 △양도세 중과배제 △임대소득세 감면 △취득세·재산세·건강보험료 감면 등 다양한 세제 혜택을 제공해 왔다. 김수현 당시 청와대 사회수석이 주도해 이 제도를 만들었다. 특위 관계자는 “등록임대사업자의 과도한 세제 혜택, 그로 인한 매물 잠김 현상에 대한 비판이 커진 상황”이라고 말했다. 2030년께 매입 임대사업자는 완전히 사라진다. 이렇게 되면 전·월세 시장 불안이 더 가중되는 등 정책 효과보다는 부작용이 클 것으로 보인다.

 

더불어민주당이 부동산 매물 유도를 목적으로 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 임대사업자 신규 등록을 전격 중단하기로 하면서 선의의 피해자들을 양산하게 됐다. 이에 따라 임대사업자를 중심으로 강한 반발이 예상되고 있다.

 

정부·여당이 지난해 아파트 임대사업자제도를 폐지한 데 이어 비아파트도 신규 등록이 중단됐다. 사실상 임대사업자제도를 없애겠다는 구상이다. 문재인정부 초기 김수현 청와대 정책실장과 김현미 국토교통부 장관이 직접 나서 임대사업에 각종 혜택을 주며 임대사업자 등록을 권장한 점을 감안하면 이번 정부는 4년 만에 말을 뒤집고 임대사업자 혜택을 강제로 빼앗는 황당한 반전을 만든 셈이다. 결국 청와대와 정부·여당이 스스로 부동산정책의 예측 가능성을 낮춰 국민으로부터 신뢰 저하를 자초하고 있다는 비난을 피하기 어렵게 됐다.

 

27일 민주당 부동산특별위원회는 모든 주택 유형에 대한 신규 등록을 폐지하기로 했다. 앞서 정부는 지난해 7월 아파트 주택임대사업자 신규 등록을 폐지하고 기존 등록자는 의무임대기간 종료 후 자동 말소하기로 했다. 이를 다세대와 다가구 등 비아파트에도 적용하겠다는 것이다. 정부는 매입임대사업자로부터 조기 매물을 유도하기 위해 현행 양도세 중과배제 혜택을 등록 말소 후 6개월간만 인정하기로 했다.

 

건설임대사업자는 현행 제도가 유지된다. 시장에서는 일반주택 임대사업자의 신규 등록이 중단되면서 임대사업자제도 자체가 전면 폐지되는 것으로 이해하고 있다. 임대사업자에게 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 부과하는 대신 세금 혜택을 주는 임대등록제도는 1994년 도입됐다. 현재 임대사업자의 남은 임대기간을 고려하면 2030년을 전후해 매입 임대사업자는 완전히 없어질 것으로 예상되고 있다.

 

정부·여당의 임대사업자제도 폐지 방침에 따라 당장 50만가구가 영향을 받게 됐다. 4월 말 기준 등록임대주택 자동말소대상 주택은 아파트가 11만6048가구, 비아파트가 38만4660가구다. 시장에서는 전국 자동말소 등록임대 가구가 올해 말 58만2971가구, 2022년 말 72만4717가구, 2023년 말 82만7264가구로 늘어날 것으로 예상하고 있다. 현재 등록임대주택 임대사업자의 임대주택이 159만4000가구라는 점을 감안하면 임대주택 재고가 향후 2년 안에 절반가량으로 줄어드는 셈이다.

 

 

민주당이 임대사업자제도를 사실상 무력화시키면서 정부의 정책 신뢰성도 크게 훼손됐다. 2017년 문재인정부는 세제·금융 혜택을 약속하며 적극적으로 임대사업자 등록을 유도했다. 민간 임대사업자 A씨는 "스스로 장려한 정책을 뒤집는 자기부정 행위"라며 "손바닥 뒤집듯이 정책을 바꿔버리면 앞으로 어떤 국민이 국가를 믿고 따르겠느냐"고 한탄했다.

 

특히 임대사업자들은 양도세 중과배제 혜택을 받을 수 있는 기간 자체도 문제 삼고 있다. 정부는 등록말소 후 6개월간만 양도세 중과배제 혜택을 인정하기로 했는데, 물건을 정리하고 싶어도 할 수가 없는 상황이기 때문이다. 임대사업자 B씨는 "임대차법 때문에 집을 마음대로 팔지도 못하는데 세 낀 집을 어떻게 6개월 안에 파느냐"며 "임대사업자제도 자체가 폐지되면 아파트는 몰라도 다세대, 다가구 시장은 더 크게 얼어붙어 매매가 말라버릴 것"이라고 호소했다.

 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "세금 부담이 커진 임대사업자가 임차인에게 비용을 전가할 가능성이 높고, 세입자들의 주거 불안만 야기할 수 있다"며 "단기적으로는 일부 물량이 시장에 나올 수 있지만 중장기적으로 투자 매력을 감소시켜 공급 물량이 줄게 만들 것"이라고 전망했다.

 

임대등록제도는 전·월세 시장 안정화를 위해 지난 1994년 도입됐다. 임대사업자에게 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 부여하는 대신 세제 혜택을 주는 게 핵심이다. 현재 임대사업자의 남은 임대 기간을 고려하면 2030년께 매입 임대사업자는 완전히 사라진다. 이렇게 되면 전·월세 시장 불안이 더 가중되는 등 정책 효과보다는 부작용이 클 수 있다고 전문가들은 보고 있다.

 

국무총리실 산하 국토연구원역시 “준공공성을 갖는 민간임대주택 공급이 축소되면 그 여파로 임대료는 상승할 것”이라고 지적했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “공공이 임대주택 공급을 늘리는 데 한계가 있기 때문에 민간임대가 없어지면 전·월세 시장에 부담이 커질 것”이라고 말했다.

 

송파구 삼전동의 한 공인중개사는 “원룸 형태의 다세대 주택을 보유하고 있는 집주인들은 그야말로 날벼락을 맞은 셈”이라며 “다세대 주택을 매입하면 무주택자로서의 청약 기회가 없어지기 때문에 다세대 주택은 요즘 팔리지도 않는다”고 지적했다.

 

삼전동의 다세대주택을 보유한 김모(63)씨는 "다세대 주택을 찾는 사람이 없는 상황에서 6개월 안에 팔려면 헐값에 팔 수 밖에 없다"며 "정부가 불과 몇 년 전에 임대사업을 하라고 장려해 놓고 이게 지금 무슨 상황인지 잠을 제대로 못 잔다"고 토로했다.

 

한편 부동산특위는 현재 규제지역에 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 우대 대상을 넓히기로 했다. 현재 투기지역과 투기과열지구에서 부부합산 연소득 8000만원 이하(생애최초 구매자 9000만원 이하) 무주택 가구주가 주택을 매입할 때 적용되는 우대 수준이 50%(조정대상지역 60%)에서 10%포인트 늘어나게 된다.

 

우대 요건인 소득 기준도 1000만원 늘어나 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초 1억원 이하)인 무주택 가구주는 규제 완화를 적용받을 수 있다. 우대 적용이 가능한 주택 기준도 6억원 이하 주택에서 9억원 이하 주택(조정대상지역 8억원 이하)으로 확대된다. 투기지역·투기과열지구 기준 주택 가격 6억원에 대해서는 LTV 60%가 적용되고, 이를 넘어서는 금액에 대해서는 LTV 50%를 적용할 방침이다. 다만 한도는 4억원 이내로 한정된다.